Можно попробовать оценить помещение путем залога в банк, по крайней мере будет понятно какую сумму можно получить реально и быстро. Есть живые примеры : покупка квартиры на первом этаже, перевод в не жилой фонд и ценик почти в четыре раза вырастал ( оценка банка , если не изменяет память умножалась на 10 лет), помещение было без арендатора, соответственно банк сам и аренду высчитывал.
Сильно сомневаюсь, что даже в случае длительной продажи, помещение упадет ниже 21-22 млн, раньше оно просто стояло, теперь хоть отбивает себя
Ну тут ситуация такая. Что сейчас данное помещение приносит условный доход 10% годовых. Если вычесть налоги, если вычесть инфляцию. Если предположить, что арендатор соскочит и помещение простоит 2-3 месяца пустым. Т.е при таком раскладе инвестиционной привлекательности у него ИМХО нет.
Рынок коммерческой недвижимости в Москве последние годы дохлый, сложно будет продать за такие деньги.